Scope bewertet den KGAL immoSUBSTANZ mit einem vorläufigen Rating von (P) bbb+ (AIF)

Damit wird eine ausgewogene Rendite-Risiko-Relation für den Fonds erwartet.

Der Anleger kann mit diesem Produkt in einen offenen Immobilienpublikums-AIF investieren, der gemäß Anlagebedingungen in europäische Gewerbeimmobilien der Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Hotel investieren soll.

Die Auflage des Produktes erfolgte am 22.01.2019. Basis für die Bewertung bilden die beiden bereits in das Fondsvermögen übergegangenen Einzelhandelsobjekte und das durch die KGAL über eine Gesellschaftsstruktur erworbene Büroobjekt in Wien, welches sukzessive mit fortschreitenden Anteilscheinverkäufen durch Käufe der Gesellschaftsanteile in das Fondsvermögen übernommen werden soll. Das Büroobjekt war bis 2019 Bestandteil eines geschlossenen Publikumsfonds der KGAL und konnte im Rahmen eines öffentlichen Bieterverfahrens, welches durch die EHL-Gruppe durchgeführt wurde, erworben werden.

Sobald der Fonds über einen vollständig abgeschlossenen Geschäftsjahresbericht und eine Mindesthistorie von zwei Jahren verfügt, wird das vorläufige Rating in ein finales Rating überführt.

Dieser Bewertung liegt eine Zielrendite von 3% zugrunde, die Scope als mittelfristig erreichbar für dieses Produkt unterstellt. Das Portfolio soll nach fünf Jahren ein Fondsvolumen von 500 Mio. Euro aufweisen. Den Fonds grundsätzlich mit Seed-Assets aufzulegen, wertet Scope positiv. Die vom Asset Manager angestrebte Zielrendite soll bei 3,2 bis 3,4% liegen.

Eine regionale Diversifikation wird abhängig vom Vertriebserfolg des Produktes erst mittelfristig möglich sein. In der Aufbauphase ist jedoch durch den Ankauf kleinerer Objekte eine Streuung hinsichtlich geografischer Lage, Nutzungsart, Größe und Alter der Immobilien angestrebt. Investitionen sollen in bonitätsstarke Einzelmieter oder mit einer gemischten Mieterstruktur bei einer mehrheitlich mittel- bis langfristigen Mietvertragsstruktur erfolgen.

Die drei bereits angekauften Objekte sind nach Auffassung von Scope geeignet, das angestrebte Renditeniveau des Fonds mittelfristig zu erfüllen.

Hinsichtlich der Finanzstruktur erreicht das Produkt aus Sicht von Scope eine im Vergleich der Peergroup der offenen Publikumsfonds eher durchschnittliche Bewertung, da den Planungen zufolge die konzeptbedingte Fremdfinanzierungsquote mit 25 bis 27% recht hoch angesetzt wird. Das Währungskursrisiko wird aufgrund der geplanten Vollabsicherung und aktuell ausschließlich im Euroraum erfolgten Investitionen hingegen als gering eingestuft.

Die Nachhaltigkeitsausrichtung des Fonds ist aus Sicht von Scope eher gering. Eine Re-Zertifizierung im Bestand ist für das Objekt in Wien angestrebt. Nachhaltigkeitskriterien im Ankaufsprozess sind bislang nicht etabliert.

 

Wichtige Hinweise und Informationen
Die Scope Analysis GmbH (im Folgenden ‚Scope Analysis‘) veröffentlicht Bewertungen als sog. Fonds-Ratings zum Risiko-Rendite-Profil von Investmentfonds (dies umfasst sowohl Wertpapiersondervermögen als auch alternative Investmentfonds, oder vergleichbare Konstruktionen in der Stellung eines Eigenkapitalgebers). Diese Fonds-Ratings stellen kein „Rating“ im Sinne der Verordnung (EG) Nr. 1060/2009 über Ratingagenturen in der Fassung der Änderungsverordnungen (EU) Nr. 513/2011 und (EU) Nr. 462/2013 dar.
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Sofern nachfolgend der Begriff Asset Management Company verwendet wird, umfasst dieser sowohl Kapitalverwaltungsgesellschaften, Investmentgesellschaften, Verwaltungsgesellschaften als auch Investmentberatungsgesellschaften.


Verantwortlichkeit
Verantwortlich für die Erstellung und Verbreitung des vorliegenden Fonds-Ratings ist als Herausgeber die Scope Analysis GmbH, Berlin, Amtsgericht Berlin (Charlottenburg) HRB 97933 B, Geschäftssitz: Lennéstraße 5, 10785 Berlin, Geschäftsführer: Torsten Hinrichs, Said Yakhloufi.
Das vorliegende Fonds-Rating wurde erstellt und verfasst von: Sonja Knorr, Executive Director, Lead Analyst.


Ratinghistorie
19.09.2019 | Preliminary Rating | (P) bbb+AIF
Es erfolgte keine Aktualisierung des vorliegenden Fonds-Ratings innerhalb der letzten zwölf Monate.


Angaben über Interessen und Interessenkonflikte
Eine Beschreibung der von Scope Analysis getroffenen Vorkehrungen, insbesondere etwaiger zur Verhinderung und Vermeidung von Interessenkonflikten im Zusammenhang mit der Erstellung und Verbreitung von Fonds-Ratings, ist in der „Richtlinie zum Umgang mit Interessenkonflikten“ der Scope Analysis GmbH abrufbar unter www.scopeanalysis.com.
Das Fonds-Rating wurde von Scope Analysis unabhängig der Anbieterin bzw. Emittentin des Finanzinstruments jedoch entgeltlich auf Grundlage einer Vereinbarung über die Erstellung dieses Fonds-Ratings mit der Anbieterin bzw. Emittentin der bewerteten Finanzinstrumente erstellt.
Soweit Scope Analysis ein Asset Manager-Rating für einen Anbieter des analysierten Finanzinstruments erstellt hat, kann das Asset-Manager-Rating bzw. dessen fortlaufende Aktualisierung zu Änderungen der Ratingnote des vorliegenden Finanzinstruments geführt haben.
Die Anbieterin des bewerteten Finanzinstruments hat ein Management-Rating bei Scope Analysis entgeltlich erworben.


Wesentliche Quellen des Fonds-Ratings
Bei der Erstellung des Fonds-Ratings wurden folgende wesentlichen Informationsquellen verwendet:

Prospekt - Webseite des Anbieters - Angeforderte Detailinformationen - Datenlieferungen von externen Datenlieferanten - Interview mit der Asset Management Company - Presseberichte - Sonstige öffentliche Informationen

Die in den Bewertungen enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die Scope Analysis für zuverlässig hält; sie wurden nach bestem Wissen zusammengestellt. Allerdings kann Scope Analysis die Richtigkeit der verwendeten Informationen nicht garantieren und keine Gewähr für deren Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität oder Genauigkeit übernehmen.
Vor Veröffentlichung wurde dem Auftraggeber die Möglichkeit gegeben, das Fonds-Rating und die maßgeblichen Faktoren der Ratingentscheidung (Ratingtreiber) einzusehen, inklusive der dem Fonds-Rating zugrunde liegenden zusammenfassenden Begründungen des Fonds-Ratings (Rating Rationale). Die Ratingnote wurde nach dieser Einsichtnahme nicht geändert.


Methodik
Die für das Fonds-Rating gültige Methodik ist unter: https://www.scopeanalysis.com/#rating-and-research/open-ended-funds/methodologies verfügbar.
Informationen zur Bedeutung der für die Bewertung verwendeten Rating-Skala sind auf der Website der Scope Analysis GmbH unter https://www.scopeanalysis.com/#methodology/rating-scales abrufbar.


Haftungsausschluss
Scope Analysis erstellt mit der gebotenen fachlichen Sorgfalt ihre unabhängige und objektive Bewertung zu einem bestimmten Stichtag, an dem die Bewertung veröffentlicht wird. Daher sind künftige Ereignisse als ungewiss anzusehen. Deren Vorhersage beruht dabei auf Einschätzungen, so dass eine Bewertung keine Tatsachenbehauptung darstellt, sondern lediglich eine Meinungsäußerung, die sich anschließend auch wieder ändern und in einer geänderten Bewertung niederschlagen kann. Scope Analysis haftet folglich nicht für Schäden, die darauf beruhen, dass Entscheidungen auf eine von ihr erstellte Bewertung gestützt werden.
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Kontakt
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Fax +49 30 27891-100
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Über Scope Analysis GmbH

Die Scope Analysis GmbH ist Teil der Scope Group, mit Sitz in Berlin. Die Scope Analysis GmbH ist spezialisiert auf die Analyse und Bewertung von Asset-Management-Gesellschaften, Zertifikateemittenten sowie Mutual Funds und Alternativen Investmentfonds aus den Bereichen Immobilien, Schiff- und Luftfahrt, erneuerbare Energien und Infrastruktur. Die Scope Analysis erstellt meinungsstarke und vorausschauende Analysen, die nicht nur das Rendite-Risikoprofil eines Produktes abbilden, sondern gezielt auf die bestehende Asset Allokation abstellen. Zugleich werden Weiterentwicklungsmöglichkeiten identifiziert und ein kontinuierliches Risiko-Monitoring erstellt. Die Scope Analysis unterstützt damit institutionelle Investoren bei der Implementierung innovativer Anlagestrategien zur Portfoliooptimierung.


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